"Ya hay fondos de inversión y promotoras negociando para convertir oficinas en pisos de alquiler en Madrid: hay mucho interés"

Madrid ya ha activado su plan de choque para convertir oficinas en viviendas de alquiler asequible. Y ya hay fondos y promotoras interesadas.

"Hay mucho interés, más de lo que podía imaginar. Bastantes promotores y fondos de inversión lo ven como una oportunidad", cuenta Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). 

En una entrevista con Business Insider España, Ginés avanza que ya se está negociando suelo. "Ya hay promotores estudiando proyectos, negociando y comprando suelos, así que seguramente a finales de año empecemos a ver las primeras licencias". 

Básicamente, la nueva norma da a las promotoras la posibilidad de pedir licencias para el cambio de uso de suelo terciario (oficinas) a residencial (viviendas) y destinarlas como vivienda protegida de alquiler asequible durante 15 años. 

"Queremos desarrollar la posibilidad de que transformar los edificios de oficinas. Queremos facilitar que los propietarios de esos edificios puedan destinarlos a vivienda asequible", adelantó la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio-Marchetti Prado, en otra entrevista con Business Insider España, antes de verano.

Se trata de suelos de edificios y oficinas vacantes o sin demanda, por lo que no tienen mucho recorrido en el mercado. "Como consecuencia de la pandemia hay menor demanda de espacios de oficinas: con la implantación del teletrabajo las superficies son menores y están concentradas en lugares determinados", contaba Piccio-Marchetti en la entrevista con BIEspaña.

Para Ginés, se trata de "una medida muy valiente y positiva". Valiente en el fondo, explica, por tratarse de un plan novedoso para responder a la emergencia habitacional en Madrid. Y valiente en la forma, "por aprobarse en trámite de urgencia y lectura única, que es lo más parecido a un real decreto que existe".

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La Comunidad de Madrid aprobó la orden a principios de mes. Ahora, los ayuntamientos (los encargados de ponerla en marcha) tienen 4 meses para decidir si la aplican o no en su término municipal y establecer condiciones complementarias, como aplicarla pero solo en determinadas zonas, o exigir estudios de viabilidad ambiental.

Ese stand by de 4 meses es la razón por la cual las promotoras que ya se han lanzado a la compra de suelo se cubren las espaldas: "están comprando suelos con una condición resolutoria en caso de que el ayuntamiento no se adhiriera a la norma", explica Ginés. 

Las promotoras tendrán 2 años para pedir las solicitudes de licencia y 3 años más para ejecutar el cambio de uso a residencial (para habilitar el espacio como vivienda, vaya). Eso significa que, aunque las primeras licencias salieran a finales de este año, podrían tardar hasta 5 años en poner en marcha las viviendas (hasta 2029).

"Ellos lo ven como una oportunidad", cuenta Ginés. En parte, porque el famoso build to rent se ha visto castigado por el impacto de las subidas de tipos de interés: "no se ha hecho más build to rent porque el margen que tiene, sobre todo en vivienda asequible, es muy pequeño: según el reglamento tú no puedes alquilar una vivienda protegida por encima del 5,5% del coste del módulo".

La diferencia ahora sería el coste del suelo de las oficinas, que en teoría debería ser mucho más barato (básicamente por los sistemas de equidistribución de las juntas de compensación han pagado menos cargas). Aunque Ginés avisa de que "una de las grandes amenazas es que los propietarios de ese suelo lo vean como una oportunidad para subir el precio".

1,8 millones de metros cuadrados para construir 20.000 pisos 

La Comunidad de Madrid calcula que la Ley permitirá liberar 1,8 millones de metros cuadrados de locales para convertirlos en 20.000 nuevos pisos. Una meta que, de cumplirse, caería como agua de mayo en un mercado muy tensionado.

"En una crisis habitacional como no hemos visto nunca, esta es una medida de choque", coinciden fuentes de un importante despacho de abogados.

En un país donde faltan pisos para cubrir una demanda que no dejará de crecer en los próximos años, donde la vivienda sube como la espuma volviéndose inasequible, con un parque social raquítico, incapaz de hacer frente a las necesidades de los más vulnerables; toca sacar oferta al mercado.

"En los próximos 2 años habrá que movilizar todo tipo de bienes inmuebles", avisaba hace unas semanas el responsable de la Unidad de Análisis de los Intermediarios Financieros del Banco de España, David López.

Esta ley, señala la Memoria del texto, permite "eliminar trámites innecesarios y reducir los plazos para la construcción de vivienda pública". 

Este gráfico del Banco de España deja claro por qué no habrá viviendas para todos

"Hay una descompensación brutal entre oferta y demanda en Madrid", reconoce Ginés, que apunta que cada año se necesitan unas 40.000 viviendas, pero se produce menos de la mitad (entre 15.000 y 20.000). "Llevamos un decalaje de unas 15.000 al año". Un problema que, asegura, tiene que ver con un tema muy concreto, y se llama urbanismo en España, y que podría haberse paliado parcialmente con la modificación de la Ley de suelo, ahora mismo paralizada.

Según datos de Sociedad de Tasación, en Madrid faltan 76.982 viviendas, pese a contar con un parque de más de 3 millones. Un déficit que dispara precios, tanto en venta como en alquiler, alcanzando máximos en algunas zonas, volviéndose inasequible para ciertos colectivos.

"Como el urbanismo es tan lento, no somos capaces de sacar suficiente oferta, y yo creo que la Comunidad de Madrid ha dicho; mientras se va desatascando el urbanismo, vamos a usar todo el suelo que haya quedado vacante en oficinas", aclara Ginés, que sin embargo matiza que la iniciativa habría suscitado todavía más interés entre los promotores si no se hubiera limitado al alquiler:

"Hay una parte de promotores que no lo van a mirar porque su negocio es hacer vivienda protegida en venta, no en alquiler".

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