Todo lo que debes saber sobre el plan de choque de Madrid para convertir oficinas en viviendas de alquiler barato
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- La Comunidad de Madrid lanza un plan de choque para convertir edificios de oficinas en vivienda protegida con alquileres baratos. Pero a los 15 años las viviendas dejarán de estar protegidas.
- Las promotoras tendrán 5 años para pedir licencias y cambiar el uso terciario (oficina) por residencial.
Hay que ponerse las pilas. El drama habitacional es ya una realidad que ahoga a muchos hogares, y el problema, según el propio Banco de España, solo irá a peor. Madrid, una de las ciudades en el ojo del huracán, ya ha empezado a sacar la artillería.
La Asamblea de Madrid vota hoy el proyecto de ley de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, una norma con un nombre muy largo que esconde un plan de choque para sacar oferta asequible en tiempo récord: permitirá convertir oficinas en vivienda protegida.
Básicamente, la nueva ley dará a las promotoras la posibilidad de pedir licencias para el cambio de uso de suelo terciario (oficinas) a residencial (viviendas). Con una condición: durante 15 años, esas viviendas estarán protegidas, con el objetivo de destinarlas preferiblemente a alquiler asequible.
"Queremos desarrollar la posibilidad de que transformar los edificios de oficinas. Queremos facilitar que los propietarios de esos edificios puedan destinarlos a vivienda asequible", adelantó la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio-Marchetti Prado, en una entrevista con Business Insider España, hace un par de meses.
¿Cómo funciona el tema? ¿A quién afectará? ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes? En Business Insider España hemos preparado una guía con todas las claves, con ayuda de expertos del sector y un importante despacho de abogados:
¿En qué consiste la nueva ley?
La nueva ley permitirá convertir edificios de oficinas en viviendas sin necesidad de alterar el planeamiento urbano. ¿Cómo? Otorgando licencias de cambio de uso para convertir suelo terciario en residencial.
Básicamente es un plan de choque para sacar oferta rápido al mercado sin necesidad de modificar el planeamiento. Y no cualquier vivienda, sino vivienda protegida, destinada a colectivos más vulnerables.
"Tramitar cambios de planeamiento urbano lleva muchos años, así que como plan de choque es una medida muy importante", destacan fuentes legales.
Eso sí, a los 15 años, esas viviendas dejarían de estar protegidas, pasando al mercado libre.
"Se incorpora en la ley, pero al margen de la ley del suelo como norma extraordinaria y especial, la posibilidad de implantar el uso residencial, las edificaciones o parcelas, calificadas por el planeamiento como terciario oficinas con requisitos propios para su materialización, debiendo destinarse a vivienda de protecciónen régimen de alquiler, mediante licencia", señala la memoria del anteproyecto.
Plazos: ¿Cuánto tiempo tardará en estar lista la medida?
Una vez aprobada en la Asamblea, la ley entrará en vigor al día siguiente de publicarse en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
Esta modificación legislativa, destaca el texto legal, "ha de producir efectos inmediatos, dada la situación del mercado de la vivienda".
A partir de ese momento, las promotoras tendrán 2 años para pedir las solicitudes de licencia y 3 años más para ejecutar el cambio de uso a residencial (para habilitar el espacio como vivienda, vaya). Eso significa que podrían tardar hasta 5 años en poner en marcha las viviendas (hasta 2029).
Un parche, pero necesario: ¿por qué hace falta?
"En una crisis habitacional como no hemos visto nunca, esta es una medida de choque", señalan fuentes de un importante despacho de abogados.
En un país donde faltan pisos para cubrir una demanda que no dejará de crecer en los próximos años, donde la vivienda sube como la espuma volviéndose inasequible, con un parque social raquítico, incapaz de hacer frente a las necesidades de los más vulnerables; toca sacar oferta al mercado.
El problema es que el planeamiento urbanístico en España está parado. La maraña burocrática y los obstáculos de la regulación eternizan cualquier proyecto de construcción. La media para sacar proyectos adelante en Madrid ronda los 30 años, la más alta de España. "Es terrible. No se adapta a las necesidades de la sociedad", lamentan las mismas fuentes.
Esas necesidades se traducen en un déficit de 600.000 viviendas de aquí a 2025 según cálculos del Banco de España, cuando cada año se terminan menos de 100.000. No salen las cuentas y, a este paso, el drama habitacional solo puede empeorar. Por eso, ante la lentitud del modelo urbanístico, toca tirar de medidas de choque.
El propio Banco de España lo dijo recientemente: "en los próximos 2 años habrá que movilizar todo tipo de bienes inmuebles", avisaba el responsable de la Unidad de Análisis de los Intermediarios Financieros del Banco de España, David López.
Esta ley, señala la Memoria, permite "eliminar trámites innecesarios y reducir los plazos para la construcción de vivienda pública".
"Entendemos que va a ser más rápido, porque es solo transformar el edificio y que de esa manera también pueda incrementarse la oferta de vivienda asequible a medio plazo", añade Piccio-Marchetti.
¿Quién concede las licencias?
Aunque la Comunidad de Madrid tiene la competencia legislativa en materia de urbanismo, son los ayuntamientos los que deciden si aplicar o no la ley, y con qué condiciones.
Una vez la ley entre en vigor (un día después de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid), se abre un plazo de 4 meses para que los ayuntamientos decidan si se aplica o no en su término municipal y si establecen condiciones complementarias.
Entre esas condiciones, podrían decidir por ejemplo aplicarla pero solo en determinadas zonas, o exigir estudios de viabilidad ambiental o algún tipo de impacto, por ejemplo.
¿Las licencias son para siempre?
Este ha sido el punto más conflictivo del texto. Al principio, el anteproyecto daba a entender que las licencias de cambio de uso eran temporales y, pasado el plazo, las promotoras tendrían que llamar de nuevo a la puerta del ayuntamiento de turno para ver qué pasaba con las mismas, pudiendo perder su uso como viviendas, teniendo de convertirlas a oficinas de nuevo.
Esto generaba mucha inseguridad jurídica, con el riesgo de que ninguna promotora estuviera dispuesta a invertir en un negocio con semejante incertidumbre, de manera que diferentes actores, entre ellos la Asociación de Promotoras Inmobiliarias de Madrid (Asprima) se plantaron y marcaron este punto como línea roja.
El texto final, aunque todavía ambiguo, deja más claro el régimen de cambio de uso: se deduce que permitirá a las promotoras pedir licencia para el cambio de uso alternativo a residencial como vivienda protegida, y que este uso residencial permanezca en el tiempo.
"Pese al carácter temporal para la implantación del régimen especial previsto, los efectos de dicha implantación serán continuados en el tiempo por lo que la norma no tiene carácter temporal", aclara el texto.
Caducidad: ¿Cuánto tiempo estarán protegidas las viviendas?
Lo que no permanece en el tiempo es el carácter protegido de la vivienda: "en cuanto a la duración del plazo de protección se estará a lo dispuesto en la normativa de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid vigente en la actualidad, que es de 15 años tanto para VPPB (Vivienda protegida de nueva construcción) como para VPPL (Vivienda protegida de precio libre)".
El peaje de los 15 años: ¿Qué pasa después?
¡Sorpresa! A los 15 años pasa que las viviendas dejarán de estar protegidas y pasarán al mercado libre. Una condición no exenta de polémica, teniendo en cuenta que esa es precisamente la causa que ha llevado al desmantelamiento del parque público de vivienda en España.
Las promotoras necesitan incentivos para invertir en este proyecto, asumir el cambio de uso y el coste de una menor rentabilidad derivada del régimen protegido de la vivienda. Ese incentivo sería que, a los 15 años, esas nuevas viviendas pasarían al mercado libre, por lo que se revalorizarían automáticamente. Como un peaje que hubiera que pagar para sacarle una mayor rentabilidad después.
El problema es que precisamente el desmantelamiento de pisos protegidos durante la burbuja (la pérdida de su condición de protección oficial y venta a precio libre) es lo que ha llevado a que España pasara de ser un país donde el 90% de los pisos construidos eran VPO (Vivienda de Protección Oficial) a solo un 10%, con un parque de alquiler social ridículo que apenas alcanza el 2,5% de la oferta.
Además, la medida podría entrar en conflicto con la ley de Vivienda, que blinda los pisos protegidos, prohibiendo su venta a precio libre hasta pasados 30 años.
¿Cuántas viviendas podrían hacerse?
Entre Madrid y Barcelona hay 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en pisos en los próximos 20 años.
Concretamente, ese espacio daría para unas 20.000 viviendas en Madrid y 8.000 en Barcelona, según cálculos de EY. Solo en Madrid hay 308 edificios de oficinas (y 269 están dentro de la M-30).
Se trata de suelos de edificios y oficinas vacantes o sin demanda, por lo que no tienen mucho recorrido en el mercado. "Como consecuencia de la pandemia hay menor demanda de espacios de oficinas: con la implantación del teletrabajo las superficies son menores y están concentradas en lugares determinados", contaba Piccio-Marchetti en la entrevista con BIEspaña.
¿A quién beneficiará?
En teoría, a los colectivos más vulnerables. "El impacto de esta medida va a afectar a colectivos de renta media y baja, ya que van a poder acceder a viviendas nuevas en régimen de alquiler", detalla el texto de la norma.
Según datos de Provivienda, hay 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial en España. De estos, casi 4 millones se quedan en situación de pobreza severa relativa tras pagar su vivienda.
Para poder efectuar el cambio de uso y convertir las oficinas en viviendas, las promotoras deben comprometerse a destinar esos pisos como "vivienda protegida en régimen de alquiler, para atender a las necesidades de las personas con menores rentas y más desprotegidas", aclara la memoria.
El problema es que, teniendo en cuenta esa caducidad como régimen de protección, a los 15 años dejarían de beneficiar a estos colectivos, pasando al mercado libre.
¿La medida es nueva?
Realmente no. Se inspira en los ejemplos de Baleares y Canarias, que ya han experimentado con este tipo de medidas.
La tendencia tampoco es nueva a nivel internacional. Tirar oficinas para levantar viviendas parece ser el nuevo mantra que conquista el centro de las grandes capitales, donde la falta de oferta de pisos en venta y alquiler ha disparado precios hasta niveles nunca vistos.
Lleva años poniéndose en práctica en grandes ciudades de países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia. En Nueva York, por ejemplo, el ayuntamiento ha anunciado varios proyectos para desarrollar 20.000 viviendas en edificios de oficinas, como el de la antigua sede de The Daily News, en pleno Manhattan.
Según datos de CBRE, desde 2013 ha habido 156 transformaciones de edificios en España, aunque fue en 2022 cuando identificaron un máximo en el número de conversiones.
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