Esta ciudad cerró el 80% de sus airbnbs para abaratar la vivienda, pero la jugada le salió mal

El pasado septiembre, la ciudad de Nueva York empezó a aplicar su nueva y estricta normativa sobre alquileres de corta duración. Desde entonces, el número de alquileres legales registrados en Airbnb y otras plataformas ha caído en picado.

Después de menos de un año de aplicación de la política de la ciudad, conocida como Ley Local 18, no está claro si la casi prohibición está logrando uno de sus objetivos centrales: aliviar la presión sobre la grave escasez de viviendas de la ciudad. Pero a medida que aumenta el turismo estival, la escasez de alquileres y el aumento de los precios de las habitaciones de hotel hacen que a los visitantes de la ciudad les espere un viaje aún más caro de lo que probablemente esperaban.

Según la Ley 18, una persona puede alquilar su vivienda durante menos de 30 días únicamente si está ubicada en un edificio autorizado, si alquila a un máximo de dos huéspedes a la vez y si permanece en la vivienda con sus huéspedes, entre otras restricciones. Los potenciales anfitriones tienen que solicitar la aprobación a la Oficina de Cumplimiento Especial (OSE, por sus siglas en inglés), dependiente de la Oficina de Justicia Penal de la Alcaldía.

La ciudad abrió su portal de solicitudes en marzo del año pasado y, hasta el 24 de junio, había recibido un total de 6.395 solicitudes de alquiler a corto plazo, según la OSE. La ciudad ha aprobado 2.276 de ellas, denegado 1.746 y pedido a 2.269 solicitantes que presenten información adicional, según afirma la oficina.

Ese reducido número de aprobaciones ha provocado un drástico descenso de los alquileres de corta duración desde el año pasado, según AirDNA, un recopilador de datos del sector. De agosto a septiembre del año pasado, cuando la ciudad empezó a aplicar la ley LL18, los anuncios de Airbnb para estancias de menos de 30 días cayeron en picado de 22.246 a 8.039. Volvieron a caer hasta un mínimo de 2.000 anuncios. Volvieron a caer hasta un mínimo de 2.646 en octubre, pero desde entonces han subido lentamente hasta casi 4.000 en mayo, aproximadamente un 82% por debajo del nivel de agosto pasado.

Al mismo tiempo, el número de anuncios de Airbnb para estancias superiores a 30 días aumentó rápidamente. Jamie Lane, economista jefe de AirDNA, explica a Business Insider que muchos de estos nuevos alquileres de media duración se crearon simplemente a partir de alquileres de corta duración.

"Cuando analizamos el número total de anuncios en Airbnb, desde octubre, una vez que se calmaron los ánimos, hasta antes de la entrada en vigor de la ley, el descenso fue solo del 14%", afirma Lane.

Lane señala que la gran mayoría del inventario de alquileres a corto plazo de la ciudad de Nueva York estaba en Airbnb, mientras que una pequeña parte estaba en Vrbo y Booking.com.

La ciudad no ha empezado a multar a los anfitriones por infringir la ley LL18. Está trabajando con Airbnb y otras empresas de alquiler a corto plazo para asegurarse de que cumplen la normativa antes de empezar a tomar medidas represivas.

"Eso ha dado lugar a una reducción masiva de anuncios ilegales en las principales plataformas", indica a Business Insider Christian Klossner, director ejecutivo de OSE. "Esta ley no trataba de imponer nuevas multas a la gente. Esta ley trataba de prevenirlo en su origen, y eso es lo que hemos hecho".

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La ciudad no precisa cuántos alquileres a corto plazo ha encontrado que violan la LL18, pero afirma que publicará esa cifra en su informe anual en septiembre. Pero Klossner asegura que la ciudad seguía realizando inspecciones basadas en quejas y emitiendo multas por infracciones de la normativa de alquileres de larga duración.

La ciudad lleva mucho tiempo prohibiendo a los propietarios alquilar viviendas enteras durante menos de 30 días, pero no tenía potestad para hacer cumplir esta normativa hasta que se aprobó la LL18.

Repercusiones de la ley

La LL18 estuvo motivada por la crisis de asequibilidad de la vivienda en la ciudad, causada en gran parte por una grave escasez de viviendas. Los partidarios de la LL18 argumentan que la ciudad de Nueva York debe dar prioridad a las viviendas de uso turístico frente a las habitaciones de hotel.

"Los operadores ilegales de alquileres de corta duración perjudican a nuestro sector de la hostelería y dificultan que los neoyorquinos encuentren viviendas asequibles, por lo que debemos asegurarnos de exigirles responsabilidades", afirmó el alcalde de Nueva York, Eric Adams, en un comunicado el pasado mes de marzo.

Los alquileres de corta duración, incluidos los de Airbnb, pueden retirar del mercado viviendas que de otro modo se habitarían a tiempo completo, lo que puede agravar la escasez de vivienda. La tasa de viviendas desocupadas en la ciudad es del 1,4%, la más baja en más de 50 años, según un reciente estudio municipal. También puede contribuir a inflar los precios de la vivienda y los alquileres.

El exinterventor de la ciudad, Scott Stringer, descubrió en un estudio de 2018 que por cada 1% de todas las viviendas de un barrio de Nueva York que figuraban en Airbnb, el alquiler en ese barrio subió un 1,58%. "Entre 2009 y 2016, aproximadamente el 9,2% del aumento de las tarifas de alquiler en toda la ciudad se puede atribuir a Airbnb", señalaba el documento.

Pero Airbnb y otros críticos afirman que la casi prohibición no hará mucho por resolver la crisis inmobiliaria y perjudicará a los propietarios de viviendas que dependían de los ingresos por alquiler y a los visitantes que no podían permitirse los elevadísimos costes hoteleros. Hay un montón de factores –incluida la construcción de nuevas viviendas y los patrones de migración– que influyen en los costes de la vivienda y los índices de desocupación. Pero hay pruebas, como las de Irvine (California), que demuestran que restringir los alquileres de corta duración puede reducir los alquileres. No está claro qué papel ha desempeñado hasta ahora la LL18 en el cambio de estas condiciones.

El sector hotelero ha visto dispararse sus ingresos recientemente. Las tasas de ocupación alcanzaron el 82% el año pasado, mientras que la media nacional se sitúa en el 63% tras caer al 47% en 2020. El precio medio de las habitaciones alcanzó la cifra récord de 301 dólares (282 euros) por noche, un 8,5% más que en 2022. El descenso de las plazas libres y el repunte de los precios son probablemente consecuencia tanto de la desaparición de tantos alquileres a corto plazo como del hecho de que cerca del 20% de los hoteles de la ciudad se estén utilizando para acoger a inmigrantes, entre otros factores.

"No me sorprende que elimines 20.000 alquileres de corta duración y, de repente, las tarifas hoteleras suban un 10%", indica Lane.

Airbnb demandó a la ciudad para impedir la entrada en vigor de la LL18, pero perdió en los tribunales el pasado agosto. "Las normas de alquiler a corto plazo de la ciudad de Nueva York han reducido significativamente las opciones de alojamiento para los visitantes y han contribuido al aumento de los precios de los hoteles, lo que hace que sea más caro visitar la Gran Manzana", afirma Nathan Rotman, responsable de políticas de Airbnb en el noreste de EEUU, en declaraciones a Business Insider. "Y lo que es más importante, las normas no han mejorado la asequibilidad de la vivienda en la ciudad: los alquileres siguen subiendo y el parque de viviendas ha alcanzado mínimos históricos".

Algunos anfitriones de Airbnb consideran que las medidas van demasiado lejos, ahogando a los pequeños anfitriones que dependen de los ingresos extra, aunque el objetivo original eran los grandes propietarios.

Un anfitrión de Nueva York comenta a Business Insider que considera la prohibición una "bofetada en la cara" y que seguía alquilando ilegalmente incluso con la amenaza de las nuevas multas.

"Veo estos edificios en Central Park con áticos que están vacíos porque nadie puede pagar millones por apartamentos así", apunta a Business Insider el propietario, que se niega a revelar su identidad por motivos de privacidad. "Pero aquí estoy yo luchando por quedarme en Nueva York en mi edificio sin ascensor de antes de la guerra".