La vivienda es el grama drama nacional, pero al mismo tiempo va como un cohete... ¿Burbuja? ¿Qué burbuja?
Rob Dobi / BI
- La vivienda protagoniza un drama nacional. Pero al mismo tiempo va como un cohete. Pero al mismo tiempo no hay riesgo de burbuja. ¿Burbuja? ¿Qué burbuja?
- La imagen del mercado de la vivienda en 2024 dista de lo vivido en el boom de 2007, basta con comparar los datos. Pero el diagnóstico de la situación no es tan sencillo como pararse a buscar las 7 diferencias.
Un turista toma el sol plácidamente junto a una sombrilla, ajeno a un escenario apocalíptico a sus espaldas. Es la portada de Crisis? What crisis?, el cuarto álbum que el grupo británico Supertramp publicó en 1975, un par de años después del estallido de la crisis del petróleo. Una postal que, curiosamente, también recuerda al problema de la vivienda en España.
La vivienda protagoniza un drama nacional: se ha convertido en un bien de primera necesidad al que cada vez menos colectivos pueden acceder. Pero al mismo tiempo va como un cohete (como la economía). Pero al mismo tiempo no hay riesgo de burbuja. ¿Burbuja? ¿Qué burbuja?
Sobrevivió a cada uno de los shocks que han golpeado a la economía en los últimos años. Capeó la pandemia y la crisis de precios, y apenas ha sufrido el rasguño de la mayor subida de tipos de interés de la historia: en 2023, pese a la caída en compraventas e hipotecas, el mercado batió su segundo mejor año desde el boom de 2007 (solo detrás de 2022).
Hace unos días, el Consejo General del Notariado publicó su última estadística de vivienda: las ventas de vivienda suben un 3% en mayo, las hipotecas un 9,8% y los precios un 1,3%.
El precio de la vivienda ha subido tanto que las familias necesitan al menos 7 años y medio de salario bruto para comprarse un piso: según el Banco de España, el esfuerzo para comprar una vivienda está en su nivel más alto desde 2011, y solo 2 puntos por debajo del máximo histórico alcanzado en 2007. Y sin embargo, parece que estamos muy lejos de la burbuja.
"No hay síntomas de burbuja inmobiliaria", zanja Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa. Su último Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado junto a la Universidad Pompeu Fabra, compara la situación del sector en 2007 y 2024, analizando indicadores como el precio, el número de ventas o la concesión de hipotecas, para llegar a la conclusión de que "estamos en un ciclo sano y equilibrado".
Los indicadores del mercado de la vivienda se acercan cada vez más a 2007, y fue entonces cuando estalló la burbuja. Pero lo cierto es que el mercado de la vivienda dista de la postal del boom, de grúas en el horizonte y solares a medio construir. La mayoría de voces del sector descartan que se esté fraguando algo como lo vivido entonces:
Precio: un 22% bajo máximos
Para empezar, aunque los pisos llevan prácticamente una década encareciéndose sin parar (hasta batir los niveles alcanzados durante la burbuja en algunas capitales), en general el precio todavía está lejos de tocar máximos.
España es de los pocos países donde la vivienda todavía cuesta menos que antes de la pandemia, según datos de CaixaBank Research. Mientras que en países como Canadá o Estados Unidos los precios han escalado tanto que ya se sitúan más de un 27% por encima de lo que valían en 2019, España es uno de los países que más lejos se sitúa de esos máximos.
Concretamente, el máximo de la serie histórica se alcanzó entre finales de 2006 y principios de 2007, cuando el metro cuadrado rozó los 3.500 euros. En el primer trimestre de 2024, el precio nominal (descontando la inflación) está un 21,8% por debajo de esos niveles (en 2.727 euros por metro cuadrado), según el informe de Tecnocasa.
Oferta y demanda: una cuerda en tensión
Si el precio sube tanto es, básicamente, porque no hay oferta suficiente en el mercado como para satisfacer una demanda que no deja de aumentar.
Ahora, la promoción de vivienda no llega ni a una sexta parte de lo que se producía en 2007. En la época del boom, cada año se iniciaban alrededor de 600.000 viviendas, más de lo que construían Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntas. Ahora, apenas se superan las 100.000 unidades.
El problema de ahora es que, con menos crédito, pueda inflarse una burbuja de precios, pero por escasez de oferta. Esta es la gran diferencia respecto a 2008: la oferta. "En la crisis anterior, el gran aumento de la oferta de vivienda nueva retrasó la generación de la burbuja", sostiene Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
Según el Banco de España, de aquí a 2026 se van a crear 220.000 nuevos hogares al año. Eso son 660.000 nuevos hogares en solo 3 años. Pero cada año se construyen menos de 100.000 viviendas. No salen las cuentas.
Hipotecas: no para cualquiera
En 2023 se concedieron 381.560 hipotecas, muy lejos de los 1,2 millones de hipotecas concedidas en 2007. Síntoma de que ahora los bancos han endurecido los requisitos de concesión para minimizar el riesgo de insolvencia.
En general, los bancos dependen menos de las hipotecas ahora que en 2007. En pleno clímax del boom inmobiliario, el 70% del crédito concedido por los bancos colgaba de la construcción y la venta de viviendas (ahora ronda el 40%): cerca de un billón de euros prestados, el 100% del PIB, en manos de un sector a punto de estallar.
"Estos indicadores muestran que actualmente las entidades de crédito tienen una actitud conservadora a la hora de conceder hipotecas a sus clientes, algo que no pasó en el año 2007. Si analizamos la ratio préstamo a valor, en 2024 se sitúa en el 69% mientras que en 2007 fue del 81%", aclara Boarini.
Otro dato significativo es la ratio de endeudamiento de las familias. En 2007 esta ratio alcanzó el 59%, ahora está en el 30%. Además, ahora, las hipotecas son significativamente más cortas (28 años de media) que en el año 2007 (34,8 años).
"Una menor subida de precios, menos producción de vivienda y menos endeudamiento por parte de las familias son las razones por las que podemos afirmar que nos encontramos en un ciclo saludable y estable", puntualiza Boarini.
Dónde está la crisis, que yo la vea
Pero el diagnóstico de la situación no es tan sencillo como pararse a mirar ambas postales y buscar las 7 diferencias. Entre otras cosas porque el problema hoy se ha agravado en determinados colectivos (sobre todo rentas bajas y jóvenes) y territorios (especialmente en grandes capitales).
Así, el esfuerzo para la compra de una vivienda llega a superar el 50% de la renta disponible de los hogares en ciudades como Palma de Mallorca, Madrid, Barcelona y Málaga, donde los residentes destinan más del 50% de sus ingresos al pago de la hipoteca, según datos de Tinsa.
"La congestión en las principales áreas urbanas condiciona la demanda de vivienda y presiona al alza los precios. Por un lado, se observa una elevada densidad de población en los centros de las ciudades y un proceso de progresiva concentración de la población en las áreas urbanas", advierte el Banco de España en su último informe anual.
En el caso de los jóvenes, en 1977, más de la mitad de los jóvenes menores de 30 años estaban emancipados, según un informe del Consejo Económico y Social (CES). En 2008, la tasa de emancipación había bajado al 26%, y, aun así, sigue estando 10 puntos por encima respecto a 2023, cuando solo el 16% de los jóvenes logra emanciparse.
En cuanto a los hogares con bajos ingresos, casi un 70% tienen que destinar más de un 40% de su renta a pagar el alquiler, y un 62,9% dedican un sobreesfuerzo al pago de su hipoteca, lo que sitúa a España como el quinto país de la OCDE con peor situación para los hogares vulnerables.
"El problema está concentrado ahí, en lo que paga el quintil de personas que tiene menos. Como no hay un parque de vivienda en alquiler a precios reducidos... esto es lo que tenemos", lamenta José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, que ha colaborado en la elaboración del informe junto con Tecnocasa.
Según datos de Provivienda, hay 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial en España. De estos, casi 4 millones se quedan en situación de pobreza severa relativa tras pagar su vivienda.
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