El efecto 'montaña rusa' en la vivienda: ¿resucitará en la segunda mitad de 2024?

La vivienda empieza a parecerse a una montaña rusa: las ventas de pisos repuntaron en febrero después de 13 meses de caída libre, pero cayeron en marzo, y repuntaron en abril para volver a caer en mayo. Y lo mismo con las hipotecas (que si sí, que si no...).

No es que el mercado se haya vuelto loco. Es que buena parte está pendiente de lo que diga el Banco Central Europeo (BCE) antes de lanzarse a la piscina. 

Hace una semana, el organismo anunció lo que todo el mundo daba por descontado: que mantenía los tipos tal y como están, después de haberlos recortado en junio por primera vez desde que inició el mayor endurecimiento monetario en la historia del euro.

Todo apuntaba a que la bajada de tipos aprobada en junio, sumada la expectativa de una inflación más moderada, volverían a darle vida a las compraventas. Así parecía en abril, cuando repuntaron un 24%. Pero en mayo el sector ha vuelto a retroceder: la venta de pisos se hundió un 21,5% y las hipotecas un 18,2%.

"El mercado inmobiliario había descontado bajadas de tipos demasiado pronto al preverlas en abril y en mayo. La rebaja de junio significó un halo de esperanza, pero llegó tarde para cumplir con las expectativas de una segunda parte del año mucho más dinámica que el primer semestre", observa María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

El recorte de tipos aprobado en junio favoreció una moderación del euríbor, el índice de referencia para las hipotecas, pero no lo suficiente como para cortar la caída de hipotecas. Actualmente el euríbor todavía supera el 3,5%, y se resiste a bajar del 3%.

Ahora, mientras el BCE termina de decidir fecha para el próximo recorte de tipos de interés (previsiblemente en septiembre), el mercado espera, y esa espera está afectando a compraventas y, por supuesto, a la firma de hipotecas. 

Además, añade Matos, "los datos indican que el valor de tasación todavía se mantiene estable y los requisitos de concesión se endurecen, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas y hace que caiga el número de solicitudes aprobadas".

Para Matos, el peor comportamiento de las ventas no tiene que ver con la debilidad en el mercado, sino con la estrategia por parte de los potenciales compradores de esperar a más bajadas de tipos por parte del BCE, previstas para la segunda mitad del 2024.

"Gracias a nuestros estudios sabemos que solo un 19% de compradores han paralizado el proceso y que un 21% está esperando más bajadas de tipos para volver a interactuar con el mercado", aclara Matos.

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El efecto montaña rusa: ¿hasta cuándo?

Ahora, la gran pregunta es si habrá recorte en septiembre, y cómo eso afectará al mercado de la vivienda: ¿resucitarán las compraventas o continuará el efecto montaña rusa?

Los analistas dan por sentado que habrá 3 bajadas antes de que acabe el año. "Todo el pescado está vendido. Con lo mal que está la economía europea, lo normal es que haya 3 bajadas y lleven los tipos al 3,5% a final de 2024. No tendría sentido que quisieran esperar más", asegura Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

"Se espera más un cierto repunte asociado a la posible bajada de tipos que una desaceleración por las condiciones actuales", coincide Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa.

El BCE lleva ya más de 3 años tratando de controlar una inflación más pegajosa de lo esperado y llevarla por debajo del 2%, que viene a ser su objetivo de estabilidad de precios. Y aunque los últimos datos de inflación de la eurozona reflejan cierta relajación en mayo, cuando los precios se moderaron al 2,5%, sigue estando por encima del 2%.

Hace algunas semanas el BCE actualizó sus previsiones, empeorando su pronóstico para la inflación este año, que cerraría en el 2,5%, y el que viene en el 2,2%, todavía por encima de su ansiada meta de estabilidad de precios.

"La expectativa sobre la evolución de tipos de interés es de leves bajadas a medida que se modere la inflación cuya reducción es más lenta en el último tramo ante el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares europeos y la resistencia del crecimiento económico hasta la fecha", explica Cristina Arias, directora Servicio de Estudios Tinsa.

Tanto el mercado laboral, en particular, como la economía, en general, han demostrado ser más resistentes de lo esperado al impacto de la inflación y de los tipos de interés. La tasa de paro en la zona euro está en el 6,4%, la más baja de la historia, y ese dinamismo lleva meses presionando al alza los salarios, que ya en el primer trimestre de 2024 aumentaron un 4,7%, complicando la decisión del BCE.

"Si para final de año el BCE no ha clarificado su política de tipos de interés, la incertidumbre persistirá, por lo que las compraventas y las hipotecas mostrarán tranquilidad con una trayectoria de vuelta a la normalidad tras los años de boom de actividad pasados", avisa Matos.

Aún así, la recuperación vendrá sostenida por la consolidación de un nuevo tipo de demanda, que ha ganado peso durante las subidas de tipos de interés, mientras se encarecían las hipotecas y bajaba la cuota de operaciones cerradas con crédito: 

"Ahora se detecta un aumento de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento en el sector inmobiliario y un alza de la demanda extranjera. Este perfil necesita menos ayuda financiera que el español medio porque cuenta con un poder adquisitivo más alto", apunta Matos.

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¿Guerra hipotecaria?

Todo dependerá de si el BCE mueve ficha o no, y cuándo, de aquí a finales de año, y si se cumplen las expectativas de los analistas. Para Bernardos, la bajada está descontada y el mercado de la vivienda se va a poner al rojo vivo.

"Ya en julio está al rojo vivo, pero los datos van con retraso. De aquí a final de año irá todavía mejor, y los tipos de interés van a ayudar. Vamos a ver un boom, lo más parecido a 2004 que hemos visto nunca". Los bancos, añade, están muy por la labor: "ya hay hipotecas al 1,55% con tramo semi-fijo".

Matos coincide en que, con el euríbor tocando mínimos diarios y relajándose poco a poco, la estrategia de los bancos jugará un papel fundamental: "se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible".

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Para Ricard Garriga, CEO y fundador de Trioteca, estamos ante una tormenta perfecta: "A pesar de que el BCE no ha reducido los tipos de interés como se esperaba, los bancos han comenzado a disminuir las tasas de interés en las hipotecas fijas, lo que las convierte en una opción muy atractiva para los compradores de viviendas". 

Estas condiciones financieras favorables, añade Garriga, "están creando un entorno muy positivo para el mercado. Las familias pueden permitirse viviendas de mayor valor, lo que incrementa la demanda y, en consecuencia, llevará a un aumento de los precios de las propiedades hacia finales de año, especialmente en las grandes ciudades".

En cualquier caso (o quizás precisamente por ello), matiza Matos, "encontrar la vivienda ideal será cada vez una tarea más complicada, debido a, en primer lugar, que no habrá suficiente para dar respuesta a la demanda; y en segundo lugar porque la que haya tendrá un alto precio". 

Según datos de Fotocasa, el precio de la vivienda está creciendo más rápido de lo que se abaratan las hipotecas (un 8,4% interanual, un 3% trimestral), por lo que la accesibilidad a la compra sigue reduciéndose.

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