Los dos motivos por los que los grandes fondos no compran suelo en España, según los promotores
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- En España hay un problema de vivienda que solo se va a resolver cuando entre el capital de grandes fondos comprando suelo, explica Jorge Ginés, director general de Asprima, en una entrevista con Business Insider España.
- Para Ginés, la razón por la que no entran grandes inversores en España tiene que ver con dos motivos: inseguridad jurídica y plazos.
Si en España entraran grandes inversiones, el problema de la vivienda desaparecería. Así de simple... O no.
Básicamente porque, para que eso ocurriera, deberían de darse dos supuestos que no se dan: seguridad jurídica y plazos. Esa es la razón por la que el gran capital se cuida de entrar, y por la que muchos planeamientos tardan tanto en ejecutarse.
"¿Sabes cuándo se va a resolver el problema de la vivienda en España de verdad de la buena? Cuando entre el gran capital", asegura Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en una entrevista con Business Insider España.
Ginés se refiere a grandes fondos internacionales, como el Canadian Public Pension Investment Board (Cppib), el fondo de pensiones de Canadá y el sexto mayor fondo de pensiones del mundo, que tiene activos valorados en alrededor de 400.000 millones de euros, de los cuales apenas 1.000 millones están en España.
Y, ¿Por qué no entra ese capital? Por 2 motivos, resume Ginés: "inseguridad jurídica y porque no tenemos plazos".
1. Inseguridad jurídica: la extorsión como práctica habitual
Uno de los problemas más comunes es que, cada vez que se hace un plan urbanístico, hay alguien que denuncia. Puede ser una asociación ecologista, un propietario disconforme con la reasignación de parcelas... Pero cuando esto ocurre, el plan entero se paraliza, y puede haber cambios de todo tipo.
"Cualquier pistolero te extorsiona y te tumba el planeamiento", lamenta Ginés.
El resultado se puede ver en la postal de macroproyectos urbanísticos paralizados, como el de Madrid Nuevo Norte, en el distrito de Chamartín, que nació en 1993 y que lleva 30 años parado con modificaciones y litigios de todo tipo.
La excesiva burocracia a la hora de sacar suelo residencial al mercado y la inseguridad jurídica que conduce a cambios radicales en los desarrollos (o su parálisis completa) son la tónica general en el mercado y explican la lentitud existente a la hora de construir viviendas.
El propio Gobierno lo reconoce. Según fuentes del Ministerio de Vivienda, las extorsiones se habían convertido en una práctica habitual en el sector, hasta el punto de que ha habido despachos de abogados que se especializan en ello. Esto ha provocado una gran inseguridad jurídica, donde ni siquiera los ayuntamientos se atreven a impulsar este tipo de planes por inseguridad.
Según datos de la APCEspaña, ahora mismo hay casi un centenar de municipios afectados por sentencias judiciales que han declarado la nulidad de sus respectivos planeamientos urbanísticos. Se trata de un dato muy revelador, sobre todo si se tiene en cuenta que, en términos de población, en estos municipios afectados se concentra una población de casi 4 millones de personas.
El problema es que la ley de suelo actual, aprobada hace casi 70 años (aunque con algunas reformas), permite paralizar el plan incluso aunque el motivo de la denuncia fuera un defecto menor.
El Gobierno pretendía paliar la situación reformándola, pero a última hora se echó atrás ante la falta de apoyos en el Congreso. El resultado es que, por lo pronto, no hay reforma, y la inseguridad jurídica sigue campando a sus anchas.
2. ¿Cuándo estará listo el plan? Quién sabe...
El segundo problema sigue jugando en el terreno de lo incierto. Pero de inseguridad pasamos a incertidumbre.
Es la gran pregunta sin resolver: ¿Cuándo terminará desarrollándose ese suelo? No se sabe, porque no hay plazos. "El segundo problema es que no tenemos plazos", confirma Ginés.
"Hace falta un cambio estructural que asegure la agilidad de los plazos y que incorpore indemnizaciones para el promotor si la administración se retrasa", conviene Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
"Si se pusiera un plazo tope de 3 años y por cada mes que tardara la administración tuviera que pagar una indemnización, esto iría mucho más rápido", añade Bernardos.
Según Ginés, "la regulación del Suelo de la Comunidad de Madrid y los planes generales de los ayuntamientos están tan intrincados que es imposible. Aunque, si lográramos separarlos, probablemente tengamos esos plazos".
El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso aprobó hace una semana una macroley de urgencia que flexibiliza su regulación urbanística, con el objetivo de agilizar la construcción de viviendas.
Para Ginés, "ahora estamos sentando las bases para que dentro de 15 años sí pueda entrar ese capital. Con la misma seguridad jurídica, pero al menos con esos plazos. Cuando eso llegue, se acabará el problema de vivienda. ¿Lo lograremos? No tengo ni idea".
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