¿Cuándo se solucionará el gran problema de la vivienda en España? La respuesta de los promotores
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- Faltan pisos porque falta dinero, falta dinero porque falta capital, y falta capital porque el urbanismo en España es un fail.
- "¿Sabes cuándo se va a resolver el problema de la vivienda en España de verdad de la buena? Cuando entre el gran capital en los proyectos urbanísticos", asegura Jorge Ginés, director general de Asprima, en una entrevista con Business Insider.
Por enésima vez: hay un problema de vivienda en España. No hay pisos para todos, y esa falta de oferta está disparando su precio, complicando todavía más el acceso a una vivienda. Pero, si faltan pisos, ¿por qué no se construyen? Una palabra: dinero.
No solo faltan pisos en España, también falta dinero. Dinero para desarrollar esos pisos, precisamente.
"¿Sabes cuándo se va a resolver el problema de la vivienda en España de verdad de la buena? Cuando entre el gran capital en los desarrollos, en los planeamientos y proyectos urbanísticos", asegura Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en una entrevista con Business Insider España.
Así de fácil... o de difícil. Para Ginés, el gran obstáculo del sector se llama urbanismo. Pero, ¿no era el dinero? Sí: faltan pisos porque falta dinero, falta dinero porque falta capital, y falta capital porque el urbanismo en España es un fail. En general, si hubiera más dinero, todo iría más rápido.
"Siempre pongo el mismo ejemplo: Valdecarros (el proyecto urbanístico más grande de España), un proyecto urbanístico al sureste de Madrid para construir más de 50.000 viviendas. Eso son 1.400 millones de euros".
El desarrollo del sureste es un proyecto que lleva años paralizado, aunque en este caso no solo por falta de dinero, sino también de varios líos en los tribunales, después de que el Ayuntamiento, entonces con la exalcaldesa Manuela Carmena al frente, hubiera intentado aplazar la mitad del proyecto y paralizar la otra mitad.
1.400 millones de euros que, explica Ginés, tienen que poner los juntacompensantes, es decir, los promotores: "Hay que hacer encaje de bolillos: voy vendiendo suelo, recupero dinero...Entonces ejecuto una parte de la obra... ¿Por qué crees que los proyectos de urbanización del sureste por fases? ¡Porque no hay dinero!".
En cambio, pregunta: "¿Qué son 1.400 millones de euros para el fondo de pensiones de Noruega, por ejemplo?".
Esos son los dos obstáculos de los desarrollos urbanísticos: son muy grandes y llevan mucho tiempo, porque cuestan mucho dinero y porque el urbanismo va muy lento. Hay varias razones que lo explican, pero la mayoría tienen que ver con la propia regulación: la ley de Suelo, por ejemplo, ha abonado el terreno de incertidumbre, haciendo imposible levantar nada en él.
"Es uno de los mayores problemas que existen en la legislación española", confirman fuentes del Ministerio de Vivienda.
"Cuando un fondo de pensiones canadiense compre suelo para desarrollarlo, esto va a ir mucho más rápido", augura Ginés: "Cuando eso llegue, se acabará el problema de vivienda. ¿Lo lograremos? No tengo ni idea".
La excesiva burocracia a la hora de sacar suelo residencial al mercado y la inseguridad jurídica que conduce a cambios radicales en los desarrollos (o su parálisis completa) son la tónica general en el mercado y explican la lentitud existente a la hora de construir viviendas.
Una lentitud que encuentra su máximo exponente en macroproyectos urbanísticos como el del sureste de Madrid, o con la Operación Chamartín, que nació en 1993 y que lleva 30 años parado con modificaciones y litigios de todo tipo.
Por lo pronto, la regulación está parada a nivel estatal. A finales de mayo, el Gobierno llevó al Congreso una reforma de la ley de Suelo, que buscaba acabar con el gran problema del urbanismo, pero el PSOE la retiró del Pleno a última hora ante la falta de apoyos. Desde entonces, no se sabe nada, para lamento de las promotoras, que elogiaron la reforma.
La Comunidad de Madrid, sin embargo, hace una semana aprobó una macroley de urgencia que sí flexibiliza su regulación urbanística, aunque a costa por ejemplo de rebajar la obligatoriedad de sustituir árboles talados (como si no hiciera suficiente calor en la ciudad).
En cuanto al dinero... el Gobierno también firmó ayer un convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para movilizar 6.000 millones de euros en préstamos y avales para promotoras públicas y privadas, con el objetivo de impulsar la construcción de 43.000 viviendas de alquiler social.
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