Barcelona se prepara para prohibir Airbnb: estas ciudades europeas ya han tomado medidas con cierto éxito

En julio, miles de españoles salieron a las calles de Barcelona para protestar contra el turismo masivo. Los manifestantes lanzaron chorros de agua con pistolas de juguete a los visitantes sentados en las terrazas.

La manifestación fue la culminación de años de aumento del número de visitantes y del coste de la vivienda en la ciudad costera. El alcalde de Barcelona ha declarado que el "mayor problema" de la ciudad es el aumento vertiginoso de los alquileres y los precios de la vivienda.

Muchos expertos afirman que los alquileres a corto plazo, incluido Airbnb, son parte del problema, ya que restringen la oferta local de viviendas y hacen subir los precios. Un estudio publicado en 2020 descubrió que la actividad de Airbnb había incrementado los alquileres en los barrios más populares de Barcelona en un 7% y había hecho subir los precios de la vivienda en esas zonas en un 17%.

Tras una prohibición parcial de los alquileres a corto plazo en Barcelona en 2021, a principios de este verano, la ciudad anunció que tendría como objetivo eliminar todos los anuncios de alquiler a corto plazo registrados –aproximadamente 10.000– para 2028.

Se trata de una de las medidas más severas del mundo contra Airbnb y otros alquileres turísticos.

Pero la ciudad española no es la única. Ciudades de todo el mundo han puesto en marcha una serie de regulaciones sobre los alquileres a corto plazo para aliviar la presión sobre el mercado de la vivienda y frenar la gentrificación, entre otros objetivos. Grandes ciudades como Nueva York, Tokio y Vancouver exigen que los anfitriones de alquileres de corta duración vivan en las viviendas que alquilan. Londres y París limitan el número de noches que un anfitrión puede alquilar su casa al año.

Echamos un vistazo a tres centros europeos –Lisboa, Florencia y Ámsterdam– que han impuesto normativas relativamente estrictas sobre los alquileres de corta duración. En Lisboa y Ámsterdam, los primeros datos afirman que las restricciones coincidieron con una caída de los precios de la vivienda. En Florencia, el impacto aún no está tan claro.

No se trata de un fenómeno nuevo. Las ciudades llevan años preocupadas por el impacto de los alquileres de corta duración en el coste de la vivienda. Pero la presión sobre los legisladores para que hagan todo lo posible por frenar el inflado coste de vida ha empujado a muchos a aplicar políticas más agresivas en los últimos años.

Las plataformas de alquiler se han opuesto a muchas de las normativas: Airbnb demandó sin éxito a la ciudad de Nueva York por sus medidas represivas el año pasado. Pero desde entonces la compañía se ha mostrado más abierta a una nueva norma reguladora. "Durante los dos últimos años, la empresa ha pedido un enfoque para toda la UE sobre las normas de alquiler a corto plazo que ayude a que las regulaciones sean más coherentes en todo el bloque", declara un portavoz de Airbnb a Business Insider en un correo electrónico.

La prohibición de Airbnb en Lisboa puede haber mantenido bajo el coste de la vivienda

A principios de 2023, Portugal suspendió todas las nuevas licencias para alquileres a corto plazo como parte de un esfuerzo más amplio para aliviar la presión sobre el mercado de la vivienda por parte de turistas y visitantes extranjeros a largo plazo.

Pero la capital del país, Lisboa, tomó medidas mucho antes. La ciudad puso fin a los nuevos registros de alquileres a corto plazo en algunos barrios históricos en noviembre de 2018.

Esa prohibición puede haber frenado el crecimiento de los costes de la vivienda. En un estudio publicado en noviembre de 2022, el coautor João Pereira dos Santos, investigador de la Escuela de Economía y Finanzas de la Universidad Queen Mary de Londres, descubrió que los precios de la vivienda en los barrios de Lisboa sujetos a la prohibición disminuyeron un 9%.

Pero Pereira dos Santos afirma que restringir los alquileres de corta duración no bastará para controlar el rápido aumento del precio de la vivienda en la ciudad y en el país. Los populares "visados de oro" –visados de residencia para inversores extranjeros– también han disparado los precios inmobiliarios. En respuesta a la crisis inmobiliaria, Portugal modificó el año pasado las condiciones de su programa de visados de oro para excluir la inversión inmobiliaria.

La combinación de restricciones al alquiler turístico y a la compra de inmuebles por extranjeros podría estar contribuyendo a ralentizar el crecimiento del precio de la vivienda en Portugal.

Pero para seguir satisfaciendo su elevada demanda de viviendas, Portugal necesita construir y renovar muchas de ellas, según Pereira dos Santos.

"Dado que no vemos, al menos a corto y medio plazo, un aumento de la oferta, y si el turismo mantiene su impulso, me preocupa bastante que la crisis de asequibilidad de la vivienda tienda a deteriorarse en los próximos años", asevera. "Tenemos que ser más rápidos en la concesión de licencias y en la rehabilitación de viviendas, tanto por parte de agentes privados como públicos".

Los precios de la vivienda en Ámsterdam se han estabilizado, pero no está claro si se debe a los límites a Airbnb

La política menos estricta de Ámsterdam ha coincidido con una reducción del número de anuncios de alquiler a corto plazo.

En lugar de una prohibición general, Ámsterdam limita el número de noches que los anfitriones pueden alquilar sus casas a 30 al año.

Ahora hay alrededor de 5.000 listados disponibles en Ámsterdam, por debajo del pico de la ciudad de 12.000 listados en 2019, según datos de la web de análisis de alquileres a corto plazo AirDNA.

Recientemente, los precios de las viviendas también se han estrechado ligeramente en Ámsterdam. Algunos expertos, sin embargo, dudan en atribuir esa caída únicamente a la aplicación de las restricciones de Airbnb.

"Los precios de la vivienda en Ámsterdam se han estabilizado y se han enfriado bastante en comparación con el resto del país. Pero es muy difícil afirmar si esto se ha debido a las normas sobre Airbnb", señala Gregory W. Fuller, profesor adjunto de la Universidad de Groningen (Países Bajos).

Fuller apunta a otras medidas en materia de vivienda promulgadas en Ámsterdam durante el mismo periodo, como la prohibición de que los inversores adquieran viviendas valoradas en menos de 560.000 dólares (513.000 euros) en 2022, que aliviaron la presión sobre el mercado.

En Ámsterdam sigue existiendo una crisis de asequibilidad, añade.

"En resumidas cuentas, la oferta de vivienda asequible es muy inferior a la demanda", afirma Fuller.

Florencia acaba de revocar su prohibición de Airbnb en el centro de la ciudad

La aplicación desigual y los recursos judiciales han enturbiado el impacto de la normativa sobre Airbnb en Florencia.

En 2023, Florencia prohibió los alquileres de corta duración en su centro histórico, un barrio de tres kilómetros cuadrados con emblemáticos edificios renacentistas y museos, en un intento de mejorar la asequibilidad de la vivienda.

Entre 2016 y 2023, los alquileres de corta duración se habían duplicado en toda la ciudad y los alquileres habían subido un 42% en el mismo periodo de tiempo, según declaró el entonces alcalde de Florencia, Dario Nardella, a The Wall Street Journal.

Pero en julio de este año, un tribunal regional anuló la prohibición.

Los inversores se apresuran a aprovechar el momento antes de que el nuevo alcalde de Florencia pueda imponer nuevas normas.

Las solicitudes de licencias de Airbnb en el centro de la ciudad se dispararon un 10% apenas tres días después de que se anulara la prohibición, según informó el medio italiano La Nazione.

"Necesitamos un enfoque más coherente de este fenómeno", indica Antonello Romano, residente en Florencia e investigador de la Universidad de Pisa que estudia el impacto de Airbnb en la vivienda.

Romano señala que aún quedan signos visibles del apogeo de Airbnb. Los timbres de las puertas de algunos edificios de apartamentos, donde las familias suelen mostrar sus apellidos, están notablemente en blanco, lo que indica que el edificio puede haberse volcado por completo al alquiler, apunta Romano a Business Insider.

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Romano añade que Airbnb no es la raíz del problema de la asequibilidad de la vivienda en Florencia. En un mercado inmobiliario cada vez más restringido, el predominio de los alquileres de corta duración actúa como un "amplificador", afirma.

Romano comenta que le preocupa la posible "venecianización" de Florencia. Los visitantes de Venecia deben pagar una tasa diaria y entrar en la ciudad llena de canales a través de torniquetes, como en una montaña rusa. Le preocupa que Florencia corra la misma suerte.

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